COZUCHI「市ヶ谷のオフィスと店舗」の利回り5％って？ - 不動産クラウドファンディング投資研究所

COZUCHIから2物件の募集がありますね！

今回は三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス市ヶ谷」のうち、「1階店舗」と「2階オフィス」が投資対象です（つまり区分所有）。

1棟の建物の中の区分2つで、売却ターゲットが異なることから2つのファンドに分けたそうです。

ということで、各々のファンドについてCOZUCHIから情報を引用しながら見ていきたいと思います。

とその前にCOZUCHIでは今2つのキャンペーン中ですので（詳細は最後に書いておきます）、まずはお見逃しなく！

→COZUCHI

市ヶ谷区分オフィス

市ヶ谷区分オフィス
想定利回り（年利）：5.0%
運用期間：18ヶ月
募集金額：370,000,000 円
募集期間：08/13 ~ 08/15
募集方式：抽選

※本ファンドでは特別優先権があって、オフィスでは総募集金額7.4億円のうち

8/13（土）〜8/15（月）に特別優先権の優先募集（3.7億円）
8/16（火）〜8/19（金）に一般募集（3.7億円）

とのことです。

ザ・パークハウス市ヶ谷の2階オフィス部分を未使用の状態で取得して、自己利用目的の法人への売却がメインシナリオ。

一方、サブシナリオとしてはテナントを入れて投資用不動産としての売却に方針転換をし、キャピタルゲインの獲得を狙うとのことです。

市ヶ谷区分店舗

想定利回り（年利）：5.0 %
運用期間：18ヶ月
募集金額：85,000,000 円
募集期間：08/10 ~ 08/12
募集方式：抽選

※市ヶ谷区分店舗にも優先権が適用されて、総募集金額1.7億円のうち

8/10（水）〜8/12（金）に特別優先権の優先募集（8,500万円）
8/13（土）〜8/17（水）に一般募集（8,500万円）

となっています。

こちらは1階店舗部分を未使用の状態で取得して、自己利用目的の法人への売却がメインシナリオ。

そしてサブシナリオとしてはオフィスと同様、テナントを入れて投資用不動産としての売却に方針転換をし、キャピタルゲインの獲得を狙うとのことです。

物件について

物件の所在について、COZUCHIの地図を拝借してみます。

市ヶ谷の物件は鑑定したことがありませんが、↓のグーグル先生で見る限り、幹線道路沿いに中高層の事務所兼共同住宅などが建ち並んでます。都内内陸部の商住混在地域で、前面道路の幅員も広くて高度利用もできるエリアですね。

ディベロッパ－は三菱地所ですし、ぱっと見でもわかるとおり建物のグレードも高いですね。パークハウスだし上のマンション価格も高そうだな。

まあ、オフィス店舗でみると皇居を挟めば大手町や日本橋もありますが、市ヶ谷はそれほどメインとなるオフィス・店舗街ではなくて、どちらかというと都内ではサブ的なマーケットです。

調べてみると、市ヶ谷の新規オフィスだと対象の西側に2022年2月に竣工した「住友不動産市ヶ谷曙橋ビル」（地上9階、延2000坪）がありますね。その他には四谷ですが2023年に「新宿区四谷3丁目計画」として10階建ビル（延2576坪）の建築計画があります。

南には超メジャーな「四谷タワー」（延42,300坪）もありますし、エリア全体で見たオフィスの供給量としてはやや増加傾向といったところでしょうか。

市ヶ谷って？

市ヶ谷の店舗・オフィスということで賃料はどうなんだろう？（←調べてから書け）。

一般的なことを書くと、今都内のオフィスの空室率は上昇傾向にありますし、賃料も横ばいからやや下落しているエリアもみられます。ただくれぐれも対象がどうかはわかりませんので適当に聞き流してください。

個人的には20代の頃は麹町（市ヶ谷の東側）のオフィスで勤務していたのでその頃のイメージですが、麹町や市ヶ谷のオフィスビル（グレードAクラス）ならサービス系や小売り系テナントが多かった印象です。グーグル先生で見ても当時の麹町より市ヶ谷の方がずっと綺麗ですね。

ただ、麹町や市ヶ谷のような内陸部では需要者層が多種で選好度が高い傾向もみられますし（最近は市ヶ谷に行ってませんが）、おそらく今なら勢いのあるIT系テナントも増えてるでしょうね。これは市ヶ谷に限ったことでもありませんが。

市ヶ谷は商業地としてサブマーケットとしてのポジションにあるので新規供給もあるもののそれほど多くなく、つまりは今はオフィスはテレワークの浸透でちょっとどうなるか不透明な部分もありますが、マーケット的に今後一気に供給が増えることは考えにくく、賃料も乱れるようなことはないんだろうなと思います（私見ですよ！）。

ちゃんと調べたわけではありませんが、市ヶ谷ならオフィス賃料坪3万円、1階路面店舗なら坪4～5万円くらいとれるのかな？（※）賃料水準もバカ高いわけではないですしね（それでも地方と比べるとトップクラスですが）。その辺もマーケットが安定する要素だとは思います。

（※）COZUCHIによると管理規約によると営業時間の規制が定められており、1階店舗でコンビニ等は今回においては難しいとのこと。学習塾や保育所ニーズがありそうとのことです。

そして市ヶ谷駅から徒歩4分という好立地。市ヶ谷は東西南北に路線もありますし、交通利便性は高い。北の飯田橋までいくと更に路線は増えるので都内どこでも行けますね。

かつ、国内トップクラスの高級住宅地域である番町にもほど近いですね。番町のレジの利回りは低すぎて恐ろしいことになってますし、番町は最近では新築分譲マンションも建ってましてもちろん価格はバカ高いです。ちなみに竣工前に完売してます。

中古分譲マンションも、ブランド力のある高級マンション（それこそ今回の三菱地所のザ・パークハウスなんかもそう）なら国内・海外からの需要も強いですから、新築も中古も条件のよいマンション価格はまあ高いですよ。

そんなこんなで市ヶ谷はサブマーケットとして捉えられますが、商業、住宅ともに力のあるエリアです。

そもそも市ヶ谷オフィス・店舗で各々利回り5％もありますしね。マーケットからみれば十分高いです。それにCOZUCHIですから、さらに上振れしれくれる可能性も高いような。