COZUCHIから普通の案件が来ました！
COZUCHIではよく見かける複雑な権利関係がない「普通の案件」です！（普通って笑）COZUCHIの中では相対的に利回り低めの案件が来ましたね～。
ただ、普通といっても最終的には利回りが上振れする（可能性がある）のが「COZUCHIのCOZUCHIたる由縁」です（え？そうなの？）。
通常、利回り5％以下はスルーすることも多いのですが、ファンド内容を見ていていいなーと思ったのでご紹介してみます。
- 想定利回り：4.5％（年利）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集金額：2.97億円
- 募集方式：抽選
- 優先劣後：優先90.0％（投資家）、劣後10.0％（事業者）
- 募集期間：2022年7月14日19時～7月21日13時
COZUCHIでポイントをまとめてくれてますので、まずはそのまま拝借してみます。
そして物件はこちら。秋葉原の中心商業地域（電気街）からやや離れた秋葉原外周部です。東京都千代田区の中では台東区寄りですね。
- 秋葉原駅：徒歩6分
- 末広町駅：徒歩2分
駅も近い。一般に都市部では駅徒歩10分以内がマンションの最適立地ですが、これだけ近ければ何の問題もありません。たぶんマン素地としても問題なく売れるんでしょうね。駅距離、土地規模から駐車場も必要ないですし。
実際に物件の周りを歩いてみるのが一番なんですが、忙しい（フリが上手い）僕は時間がないので横着してグーグル先生で対象周辺を机上調査してみました。
ちなみにCOZUCHIにあるファンド写真を見ると建物1階にクロネコヤマトが入っているので、クロネコヤマトを目印に探すとグーグルストビューですぐに見つかりました。
周辺では中高層の事務所、下駄履き店舗のほか、けっこう新しいマンションも散見されます。
一歩出れば「蔵前橋通り」ですから、くくりでは商業地であるものの、規模の小さめの旧来からの地元中小企業の事務所の建替えでマンション建設が進む商業地域の中の住宅地といったところでしょうか。
蔵前橋通りから一つ入った路地なので、繁華性というよりは、将来的には建替で住宅地化が進みそうなエリアだなーと思いました（たぶんですよ）。
現況建物は事務所・倉庫ですが、建替後の住宅地としてもみても都心中枢部へのアクセスが良いですし、都心通勤者への潜在的な住宅需要は十分ありそうです。
COZUCHIで基準容積率が約480％とあります。これは前面道路の幅員による容積制限でしょうね。
ただ、千代田区の都市計画図で見てみると、外神田4丁目の商業地域では指定容積率が600～800％ありますし、加えて特定道路の容積率緩和の特例もあります（建築基準法第52条第9項です。詳細はCOZUCHIで図解がありました）。
要するに本来使える容積率よりも大きな容積率を使えるようになるので、マンションは地上8～9Fくらいいけるのかな？（適当です）。周りは高層建物もありますしね。
ということは、高層投資用マンション素地としての需要が見込まれるので、主な需要者はマンションデベロッパー、不動産ファンド、不動産会社、収益目的の富裕層などかなと。
今は東京はもちろん、地方都市でもマンション素地の取引は過熱していますから、このご時世にマン素地はたいへん貴重です。ディベを中心に欲しい人はわんさかいそうです。総額で言うと規模が小さめなので土地で数億、建物付きでも数億から10億円くらいでしょうか。
マンション素地と言えば分譲の大規模な土地を想像されるかもしれませんが、都心部の賃貸用マンション用地なら下限値は基本的にありませんし、単身者向けの規模が小さめのマンションという点も十分需要はあるでしょうね。
- ①今はマンション素地取得の過熱化している。
- ②加えて建築資材・人件費が高止まりし建築費も高騰している。
- ③よって販売利益率が低下、総額を抑えるために一部では専有面積の狭小化傾向が見られる。
特に本件のような都市部では小規模なものは賃貸マンションとしてファンドへ一括売却する事例も増えています。ピカピカ賃貸マンションが建てば、そうですね、CREALなんかで募集がありそうだなと思いました。
素地取得の過熱、建築費高騰など販売利益率が低下する要因がみられるので大規模地は大手資本じゃないとなかなか買えない状況にあるのですが（※）、本件のような10億未満なら市場参加者も多いでしょうし、
（※）素地取得が難しくなって地方部への進出が目立ちます。ざっくり言うと首都圏では一都三県の通勤圏内がマンション需要の旺盛なエリアです。中でも区部や城西城南、横浜、浦安なんかの人気は高いですが、今は用地確保が難しいので千葉や埼玉の通勤圏ギリギリのエリアまで拡大しています。
本件は都心3区ですから流動性も高そう。
ちなみに、周辺公示地の地価が下がっているのはコロナによる既存オフィスビルの需要減退の影響なので、住宅地を見込む本件への影響は限定的だろうと思われます。
今回、COZUCHIでは2つのシナリオが準備されてますね。
シナリオ①開発用地として売却
本ファンドでは、残り1先のテナントへ移転交渉を進め、開発用地として売却することで資産価値を最大化します。
一般的に大通り沿いに面した立地はアクセスのしやすさを活かし、オフィスビルの建築が適しておりますが、本物件のような大通りから一歩路地へ入った立地では、大通りから離れることで得られる静けさを活かし、居住用としての利用が適しているといえます。
交通利便性の良い秋葉原駅から徒歩6分の本立地は、都内各地へ通勤するシングル層をターゲットにしているワンルームディべロッパ―へ売却できる蓋然性は高く、高値での売却が可能となるため、本物件のポテンシャルを高いと考えております。
加えて「特定道路による容積率緩和の特例」制度の対象となるためワンルームディベロッパーが取得するメリットも大きく、反響は高いと考えています。
（引用）COZUCHI（太線は筆者）
シナリオ② 現況にて他の事業者へ売却
本物件は相場価格から約33%と大幅にディスカウントにて仕入れており、かつ完全所有権であるため他の事業者へ現況のまま売却することも想定しています。
共有持分のような各共有者の割合に応じて権利をもつ場合、土地・建物一体の売却・変更を行う際は共有者全員からの承諾が必要となりますが、一方、土地・建物において全て単独名義にて所有する完全所有権である場合は、単独の意志で売却・処分ができるため、資産価値としても安定しています。
共有持分のような権利は大手事業者でも難易度が高く取得しないケースがほとんどですが、完全所有権であれば取得したい事業者は多く、本物件においては他の事業者へ引き継ぎ、リスクを保全することが可能となります。
（引用）COZUCHI（太線は筆者）
なるほど。自分なりにまとめると、今は余分な建物（失礼！）が乗っかってるイメージなので、容積率がもったいないことになってます。
それがなくなって更地になれば最有効使用であるマンションが建ちます。マンション設計は基本的には使用可能な容積をすべて消化するのが前提です。鑑定目線でも最も価値が高くなるのはシナリオ①です。
なので、できれば①が望ましいのですが、安く仕入れたのでシナリオ②で現状のまま売却しても利益は出るそうです（何気にそれが一番すごいんだが）。
都心3区の千代田区で、しかも駅近ですからシナリオ②で純粋に他の業者へ転売もできそうですし、実際に昨今都市部では転売目的を前提とした売買も目立ってますからね。
ディベロッパー目線で考えてみれば、規模がやや小さめで開発には一定の固定費がかかるものの、十分な流動性が見込める立地ですし、都心3区ですから事業総額（素地取得）の上限なんてあってないようなものですから、まず問題ないんじゃないかな。
以上、COZUCHIの中では低利回りとはいえ、駅前好立地という堅さ、流動性の高さ、かつ利回り上振れの期待が持てるファンドということでご紹介してみました。
長々と妄想を書いてしまいましたが、僕はいいファンドだと思いましたので、ご興味があればCOZUCHIでのぞいてみてください。今はキャンペーンもやってます。
今COZUCHIでは120億円突破キャンペーン中で、新規登録でアマギフ2000円分もらえます！
●内容：Amazonギフト券2000円分プレゼント
●期間：2022年7月1日〜2022年7月31日
●対象者：以下①②を満たすこと
①期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行う
※期限：2022年7月31日までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録を完了する
※期限：2022年8月5日まで
注意点としては、「一部の対象メディア」からの投資家登録でないとアマギフはもらえません。対象”外”のメディア、検索エンジン経由、COZUCHIの直リンクは認められませんのでご注意ください。
ちなみにこういう告知をしているので当然ですがブログからはOKですので、よろしければどうぞ。僕もCOZUCHIでは540万円投資してます。
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