ダサいタイトルで失礼します。いや～、自分で付けておいて今どきこのタイトルはないな･･･。
万が一、他にこのタイトルを付けてらっしゃるブロガーさんがいたらまずいので、一応「いまHOTな不動産クラファン」でググってみたところ、自分の過去記事が2番目に表示されました（笑）。「オレかーい！」と絶妙のタイミングでツッコめました（笑）。
今さら何言ってんだと言われるかもしれませんが、COZUCHIの虎ノ門再開発ファンド、利回り4％にもかかわらず、8億円以上集めるという、もの凄い集金力でしたね。
最終的な優先劣後割合は、第1号事業者である株式会社TRIADが追加の劣後出資を行ったので、
- 投資家（優先出資）：842,200,000円（49.5％）
- TRIAD（劣後出資）：857,800,000円（50.5％）
とのこと。確かに満額は埋まらなかったものの「チャレンジする不動産クラファン」という意味で、僕はCOZUCHIを称えたいです。集金に苦しむ事業者も出てきた中、正直これはすごい。
昨日の記事で「満足度（効用）がコストを上回れば人は行動する」と書いてみましたが、まさに利回り4％でも投資させる理由は「COZUCHIなら何かある」という満足度（期待感）が4％（低利回り）を上回った結果ですね。
【関連記事】【雑談】人は合理的に行動する
まあ、それにしても都内ビジネス街の中でも成長性の高い虎ノ門ですからね。過去も今もこれからも再開発が続いているエリアで街が大きく変わっていきます。
※この後は【COZUCHI】虎ノ門再開発、ついに来たか！で書き切れなかった虎ノ門再開発について思うことをダラダラ書いて行きますので、ご興味があればお付き合いください。
COZUCHIで募集があった2026年度の「虎ノ門一丁目東地区再開発」のほかにも、虎ノ門では多数のビルがどんどん竣工しますし（※）、
（※）有名どころで2022年3月のT-LIFE（7,900坪）、2023年7月の（仮称）虎ノ門ヒルズステーションタワーA-1街区（31,000坪）、2026年度の虎ノ門一丁目東地区再開発（36,512坪）、2028年度の内幸町一丁目南地区サウスタワー（90,000坪）、2029年度の内幸町一丁目中地区セントラルタワー（110,000坪）など。まだまだ他にもたくさんあります。
ちなみに僕の前の前の職場（10年以上前）は虎ノ門でしたので覚えている範囲で書いてみると、以前の虎ノ門は金融系のテナントが多かった印象ですが、最近はIT系のテナントも増えているようです。
また当時は桜田通りの裏道に入るとまだまだ中小規模の築古ビルが多かったと記憶しています。
ただ、その虎ノ門も今は2014年の虎ノ門ヒルズ竣工を皮切りに、築古ビルが取り壊され次々と新しいビルが竣工したほか、2020年には「虎ノ門ヒルズ」駅が開業したことで、虎ノ門の地位の向上に拍車がかかりましたね。
この「再開発とインフラ整備」は実は再開発では一番重要なポイントでして、この点について弊ブログの過去記事を引用させていただくと、
ご存じのとおり、東京のような大都市では絶え間なく再開発が進行しています。
前回の東京オリンピックから50年以上が経過し、ビルのみならず、道路やトンネル、橋梁などのインフラも老朽化してますから、これからドンドン更新が必要になってきます。
そいう状況なのですが、その更新の仕方が課題になっています。
これまでのような人口増加時代には、基本的には容積ボーナスを消化するために高層化するのが一般的な再開発でしたが、昨今の日本は人口も減少傾向にあります。「本当にピカピカの高層ビルを建てればそれでいいの？」という風に、再開発に対する考え方も転換期にあります。
都市再開発法第2条第1項では「市街地再開発事業 市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため･･･」とあります。
つまり「高度利用」と「都市機能」の両方を更新する必要があるということですから、高層建築に見合ったインフラ整備の同時進行も必要です。
どういうことかと言うと、再開発では建物のみを高層化したとしてもあまり意味がなくて、それに見合う道路、下水道、駐車場などの整備も必要です。
特に地方では大きなハコだけ作っても人が集まらないと意味がありません（そういう再開発の失敗例は皆さんもたくさんご存じでしょう）。
今は持続可能性が叫ばれる中、合理性のみならず、インフラ整備も含めた多様な再開発のあり方や物件自体の価値なんかも再開発のキーワードになっています。
と偉そうに書いてますが、再開発は都市機能（インフラ）の拡充がセットになってはじめて相乗効果が発揮され、街が進化していきます。
需給バランスで見ると、確かに再開発で新ビルが供給されると空室率は上昇するのですが（虎ノ門も例外ではありません）、それでも「虎ノ門なら大丈夫」と僕が考える理由を書いてみます。
虎ノ門はCBD（※）が広域的な再開発エリアです。またCBDでは新駅というインフラなどの整備も進んでいるので、（都内でも相対的に魅力が下がってきたエリアがある一方で）発展していくのは間違いないんじゃないかなと思うわけです。
（※）都市は中心地点に中心業務地区（Central Business District（略してCBD）：高度利用オフィスが集積しているエリアのこと）があり、一般的にCBDから全ての方向に放射状に発展していきます。
これだけだとよく分からないのでどういうことかというと、
- 虎ノ門ヒルズが虎ノ門駅から離れた場所に開発されたのでビジネス街のエリアが広域的になり、
- そこに虎ノ門ヒルズ駅というインフラも整備された。
- なので虎ノ門は広域的、インフラ整備という再開発の発展の要件を見たいしているので強い。
ということです。
投資ですから不動産クラファンにも当然リスクはあるものの、本ファンドはCOZUCHIのチャレンジと虎ノ門の進化に乗っかれたので「投資してよかったなー」とあらためて思いました。
投資した人には特別優先権もあるみたいですしね。ラッキーでした。
COZUCHIではまた同じようなファンドもあると思うので、準備だけはお忘れなく。
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