こんにちわ！本業でちょっと大きめの案件や急ぎの案件が入ってまして･･･最近はブログ更新が滞ることもありますが、生きてます（笑）。
不動産鑑定士の仕事って”びっくりするくらい”地味なのですが（基本的に物件見てるか評価書書いてるかのどちらかで、ほぼ作業着です）、まあ、鑑定評価書を書いていると楽しいんですよね。ずーっと一日中でも書いていられるので、文章を書くのが好きなんでしょう。ブログもそうだし（そのわりにバズらない）。
あらためてこの仕事を選んでよかったなーと思います。
さて。
このところ、弊ブログではCOZUCHI関連の記事が多くなりましたが、ただまあ、COZUCHIは僕のような何の取り柄もないおじさんを熱くさせてくれる滅多にない事業者ですから、その辺はご了承いただければ幸いです。
今のところ、COZUCHIは僕が思うに”攻撃と防御のバランス良し。
通常、不動産投資の利回りとはリスクそのものですが（実際のところ、不動産鑑定ではリスクを積み上げたものが利回りになるという考え方もあります）、リスク以上のリターン上振れも期待させてくれるCOZUCHIのドキドキ感も、僕がハマっている理由の一つです。
さて（二回目）。
今回のCOZUCHIの新ファンドは新宿区の事業用地ですね。
「投資対象である建物は築年数が41年経ち、建物の価値としての評価がなされないため、更地の相場価格と比較した場合、本物件は約46％ディスカウントで仕入れが行われた」とありますから、新たな建物を前提に土地価格が形成される「開発型」とも言えるのかもしれません。
さらに「物件一体としての開発が見込める状態となれば（～略～）投資用などを中心にマンションデベロッパーが注目する案件となり得ます」とあります。
マンデベのような開発事業者に売却されればピカピカマンションが建つんでしょう。
※注意：区分マンション毎に売却するなど他のシナリオもあります。詳細はCOZUCHIのHPでご確認ください。
※以下、開発型について話を進めていきます。
好きです、開発型。ちなみに豆知識ですが世の中のオフィスビルの9割（棟数ベースで換算）は中小ビルで、その大部分はバブル期に建築されていますから、不動産クラファンではこれからも「建替前提とした開発型」が増えてくるんでしょう。
昨今は大都会東京を中心に大規模ビルの供給が増えていますが（最近では2020年、今後は2023年に大量供給が予定されている）、その分、新築ビルの競合は激しくなっています。
それに今は賃料がなかなか上がりませんからね。不動産クラファンでもインカムゲインよりもキャピタルゲインの方が有利でしょうね（一旦リスクは置いておいて）。
例えばリートでも、2006年後半から2017年前半は賃料上昇による分配金の向上が期待されていましたが（インカムゲイン）、今は賃料が上昇しにくい状況にあることから、バリューアップによる価値上昇（キャピタルゲイン）の商品に特性が変化しています。
そんな状況ですからクラファンでは新築ビルではなく、築古でキャピタルゲインを中心とした開発型に目を付けるのは理にかなっていると思います。
ちなみに2000年頃、最初は2銘柄から始まったJ-REITでは、アセットの王様は「オフィス」と言われていましたが（今は物流、ホテル、商業、住宅などと広がってます）、さしずめCOZUCHIは「開発型」の王様といったところでしょうか。
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ちなみにCOZUCHIのキモというか、案件組成のポイントはお気づきでしょうか？
COZUCHI歴が長い人はお気づきのとおり、COZUCHIのキモは「相場より安く仕入れてくれること」にあります（今回は約46％ディスカウント！）。なので、こうしてその利益を投資家にも享受させてくれているわけです。
これって当たり前のようで当たり前ではなくて、どういうことかと言うと、日本では不動産業界は情報の非対称性があると言われ、情報化が進んでいないと言われています。
実際のところ、不動産取引は相対で行われるので、実際に取引された価格（成約価格）が公表されることはありません。僕たち不動産業界にいる人でもそうそう情報が手に入るわけでもありませんし（不動産業者にヒアリングして回ったり、入手に苦労する場合もあります）。
特に売買は金額も大きくなりますし、取引事例なんかは思いっきり個人情報なので入手が難しいんですよね。
ですからお得な情報ってなかなか入手できません。
ただ、それは不動産売買仲介業者が閉じられた世界にあるという話であって、不動産クラファンではCOZUCHIのように情報公開してくれる業者もあるわけで。
表向きの派手な「募集金額○億円！」とか「利回り○％！」という裏には、足を使ってコツコツ地味な情報収集もやってくれているんですよね。
けっこう見落としがちですが、不動産業者と投資家の間でうまく動いてくれているんだなーと思うわけです。
というわけで、今回はファンド内容というよりも開発型について書いてみました。
うーん。文章にまとまりがないので（笑）公開して大丈夫かな？と不安になりつつも、それでは皆さん、良い週末をお過ごし下さい。
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