COZUCHIの代々木公園ファンド、埋まりましたね！
今回は36億円という不動産クラファンでは類を見ない超大型ファンドでしたから、埋まらないという不安もあったでしょうが、いざフタを開けてみれば即日完売。
関係者の皆様、おめでとうございます！
※個人的にはさっきGWの帰省から戻ってきたばかりでギリ間に合いませんでした・・・残念過ぎる。へこみながらブログを更新してます。
ということで今回は、代々木公園ファンド36億円の完売を記念して「COZUCHIの集金力」について考察してみたいと思います。
これだけの資金調達を成功させたCOZUCHIについて自分なりに紐解いてみますので、もしご興味がありましたらお付き合いください。
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- 不動産クラファンの資金調達
- 「コーポレートファイナンス」と「アセットファイナンス」
- 不動産クラファンはアセットファイナンス？コーポレートファイナンス？
- COZUCHIの代々木公園ファンドを考察
- 不動産クラファン（COZUCHI）の果たす社会的意義
不動産クラファンの資金調達
まず不動産投資の特徴の一つに「金額が大きい」というものがあります。
現物不動産では金額が大きい不動産に投資するので、たとえ優良不動産があったとしても、高利回りの物件があったとしても、なかなか一人では投資できません。
そこに不動産クラファンが登場したわけです。不動産クラファンの登場により、個人でも1万円から高額の収益物件に投資できるようになりました。
ちなみにリートは投資信託でまとまった商品ですから、ここでいう意味合いが少し違うのかなと思います。あくまで投資家が「この物件に投資したい！」という希望を叶えたのは不動産クラファンが初だと思います。
ただ、高額といってもこれまでは数千万円から高くても数億円というのがこれまでの不動産クラファンの限界でしたが、今回のCOZUCHIの代々木公園ファンドは36億円です。
規模面で不動産クラファンの限界をぶち破ってくれましたね。
「コーポレートファイナンス」と「アセットファイナンス」
そもそも資金調達の背景には、「コーポレートファイナンス」と「アセットファイナンス」という考え方がありますので、それをまず整理しておきますね。
コーポレート・ファイナンス
ざっくり言えば、「企業の信用力」をベースにお金を集めるのがコーポレート・ファイナンスです。借り入れ、株式発行などが代表的です。
エクイティに投資するクラファンも、ある意味コーポレートファイナンスに含まれるでしょう。
※不動産クラファンには別の側面もあるので後述します。
ちなみにコーポレートファイナンスではリコースローンがベースですから（企業全体の信用力をもってお金を返してねといえる）、返金は基本的には約束されています。
アセット・ファイナンス
一方、企業が持ってる「資産の信用力」をベースにお金を集めるのがアセット・ファイナンスです。
つまり、オリジネーター（不動産の原所有者）の信用力ではなく、不動産自体の信用力によって資金を調達する仕組みです。
アセット・ファイナンスではノンリコースローンが一般的ですから、配当は約束できません。
※ノンリコースローンとはつまり、お金をSPVに貸してSPVが倒産しそうになった場合、別の資産でお金を返してとは言えない仕組みのことです。不動産クラファンのようなSPVを使わない不動産投資商品もありますが、これも広義の意味で不動産証券化に含まれます。
不動産クラファンはアセットファイナンス？コーポレートファイナンス？
不動産証券化（不動産クラファンを含む）は、基本的にはアセット・ファイナンスに該当します。
アセット・ファイナンスとは言い換えれば、たとえ企業の業績が悪くても、企業が持っている資産だけを切り離してSPVに資金を調達させる仕組みですから、事業者は有利な資金調達ができますし、投資家にとっても優良物件に投資できるというメリットがあります。
企業がそのまま持っていた場合、企業の信用リスクも投資家が負わなくてはいけなくなるので、資産を切り離して（オフバランス）資産が生み出す収益力にのみ期待するのがアセットファイナンスです。リートがまさにそうですね。
ただ、不動産クラファンでは事業者の倒産リスクも投資家が負うことになりますから、厳密にいえばアセット・ファイナンスの要素を軸にしながら、コーポレートファイナンスによる資金調達にも該当するという位置づけになるのかな。
僕は不動産クラファンは両方の要素を含むと思うんですよね。
COZUCHIの代々木公園ファンドを考察
ひるがえってCOZUCHIの代々木公園ファンドの資金調達力を、アセット・ファイナンス、コーポレート・ファイナンスの視点から考えてみます。
今回の代々木公園ファンドは都内駅前一等地の大規模地ですから、物件自体（エリアとしての）の信用力は高いのは言うまでもありません。
※完全に余談ですが、僕は過去に（目いっぱい背伸びして）代々木公園を最寄り駅とする渋谷区富ヶ谷（まさに本物件がある辺り）に2年間住んでたことがあるのでこの辺は「庭」です。このエリアは有名人もけっこう住んでまして、近くのファミマで木村カエラさんを見かけたこともありますし、プロレスラーの高山さんとすれ違ったこともあります。あとは江口洋介さんと森高千里さんも近くに住んでるという噂もありました。ちなみに僕は順調に都落ちしまして今は地方に住んでいます。どうでもいい話で失礼しました。
またさらに代々木公園ファンドでは「自己信託」というスキームを使って信託財産として登記されています。これによりTRIADの資産からは隔離され、よりリートに近いアセット・ファイナンスの形に近づいたファンドとも言えます。
これがアセット・ファイナンスの考え方です。
一方、企業の信用力というコーポレートファイナンスの側面からみれば、COZUCHIを運営するLAETOLI株式会社は、上場企業ではないものの、償還実績や1号事業の株式会社TRIADの150億円ともいわれる財務基盤の強さも信用力につながっているでしょう。
またLAETOLI社長の武藤さんの経営手腕はもちろんですが、不動産会社による資金調達手段としての不特法の成立に尽力された佐藤一雄さんの存在も、企業の信用力を高める要因になっていると思います。
このように、COZUCHIではアセット・ファイナンスとコーポレートファイナンスの要素をバランスよく兼ね備えているからこそ、これだけの集金力につながっているんだろうと推測します。
不動産クラファン（COZUCHI）の果たす社会的意義
これまで、不動産クラファンで36億円の不動産に投資するという、誰もなしえなかったことを成し遂げたCOZUCHI。
超大型不動産に対し不動産クラファンで流動性を与えるという社会的意義は非常に高かったのではないでしょうか。
だって36億円の不動産を買おうとしても・・・なかなか買えませんからね。買える人はかなり限られていますから。
でも不動産クラファンを活用して1口1万円にすれば、投資したい人はたくさんいる。そうして投資家が集まれば結果的に高額物件でも流動性が担保されることになる。
このまま不動産クラファンの利回りがさらに安定すれば、不動産クラファンによる資金調達が一般化し、発展し、地価も上昇し、景気の回復にもつながる・・・とまで考えるのは、僕の妄想に過ぎないのでしょうか。
不景気の時代に不動産を流動化してお金を運用したいという人がでてきてJ-REITが誕生し成功したように、同じ道筋を今度はCOZUCHIを中心とした不動産クラファンが辿ってくれるような気がしてなりません。
今回のCOZUCHIの代々木公園ファンドは、その大きな夢への試金石になると確信しています。
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