皆さん、いかがお過ごしでしょうか？
新年度になって新たな仕事にチャレンジするなど、忙しくされている方も多いと思います。
僕はというと、特に新しいことにチャレンジする予定はなく目標もないのですが（ダメ人間！）、本業の方で新年度の挨拶回りに加えて、保育園がコロナで毎週のように休園になるので子供達の世話に追われてまして･･･かなりバタバタしてます。
そんな感じですので今回は駆け足になるかもしれませんが、COZUCHIから新ファンドが登場しましたので、見ていきたいと思います！
ご興味がありましたらお付き合いください。
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稲村ヶ崎開発プロジェクト
まず今回のCOZUCHIのファンド概要はこちらです。
- 募集金額：5.0億円
- 想定利回り：6.0％（年利）
- 運用期間：12ヶ月
- 劣後出資：24％
- 募集方式：抽選
- 募集期間：2022年4月8日19時～4月12日13時
前回の2段階ファンド（渋谷区神泉）は5.5億円でしたが、今回も5億円と大口ですね。まず当選しやすくはなるんだろうなと思いました。
利回りは6.0％とCOZUCHIにしてはやや抑えめです。ただ、前回の2段階ファンド、利回りは当初5.5％でしたが最終的には13.1％まで上振れしたので、今回も「上振れするといーなー」と勝手に期待してます。
【関連記事】【5.5％→13.1％】COZUCHIがまたやってくれました
劣後割合が渋谷では8.3％でしたが、今回は24％もありますね。
今回は地方物件なので気になるのは「本当に売れるか？」だと思いますが、その点、劣後出資率の高さでリスクはヘッジされてますね。
以降はCOZUCHIに書かれたポイントを抜粋して見ていきたいと思います。
本プロジェクトの特徴
- 神奈川県稲村ヶ崎にある国道沿いの開発用地を取得
- 建築確認を取得し、着工できる状態になるまでが運用期間
- キャピタルゲインの配当は運用期間終了時
- 事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定
- 上記買取見込額から想定利回りを算出
なるほどー。ちなみに建築確認等の各種許認可を取得済みの土地評価額を前提に利回りを設定されているとのことです。
TRIAD社が買い取り予定価格から算定されているので利回りの角度も高まりますし、元本保全性も高まるっている、そんなファンドです。
立地は鎌倉・稲村ヶ崎
-
鎌倉・由比ヶ浜と江ノ島に挟まれた海岸沿い
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東京から車で最短約70分とアクセスが良い
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稲村ヶ崎エリアは海、大仏、江ノ島があり観光需要が高い
来ましたね湘南！
COZUCHIから地図を拝借させていただきました。湘南の中でも由比ヶ浜の海沿い当たりになるのかな。
東京からのアクセスがよいとあるとおり、確かに僕も東京に住んでいた20代の頃は千葉の海ではなく、由比ヶ浜とか逗子、葉山辺りに毎年行ってましたね。
その理由として、東京から千葉の九十九里とか勝浦、鴨川、南房総あたりは湘南より遠いということもありますが、千葉の海水浴場はファミリーが多いんですよね。
千葉の外房の海にピチピチギャル（亀仙人か！）はほとんどいませんから、独身でむっつりな僕はせっせと湘南に通ってました。
どうでもいい話が続きますが、30代初期の頃はダイビングもしてたので（PADIアドバンスドのライセンスを持ってます）、関東では湘南で潜ることが多かったかな。湘南の海はお世辞にも綺麗とは言えませんが、網の中で巨大なジンベイザメと泳いだことはよい思い出です。
コホン、話を戻しまして。
国道沿いですから商業系の用途として見れば、ロードサイド店舗でしょうね。有名観光地へ向かう道路で商圏は広いし、背後には江ノ島電鉄がありますから鎌倉南部の住宅地域も十分商圏の範囲でしょう。
鎌倉はけっこうお金持ちも住んでますからね。住宅地は風光明媚で土地価格も高いし、近年は人口増加率もやや高くなってきています。それらの住民もお金を落としてくれそうです。
それと対象から西の江ノ島の方まで行くと国道沿いは観光客向けの店舗だけじゃなくて、住民向けの日用品店舗も多かったと記憶してます。
どういうことかと言うと、コロナで観光需要が減ったとしても地元住民の需要が見込める立地じゃないかなと思いました。
総じて海岸への徒歩圏は商業地としても住宅地としても底堅いんじゃないかなーと思います。
2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行われます。
- ①開発に必要な許認可を取得する
- ②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
今回は①段階のプロジェクトで、①段階で売却を行わない場合は、②段階のプロジェクトとして再度募集されます。
※①段階の出資者で希望する投資家には、②段階で優先的に出資可能な設計となる予定。
2段階で募集する理由をCOZUCHIから拝借しました。
ポイントとしてはフェーズ①の段階で条件が合えば土地として売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。
（引用）COZUCHI
タイミングよく事業化することで、事業コストを抑え、投資家へ配分する利益を最大化してくれるというファンドですね。
2段階の開発プロジェクト
フェーズ①：バリューアップした土地を売却
- 許認可を取得すればデベロッパーから更地での購入ニーズが高まる
- なぜなら即座に開発を開始できるから
- 更地での転売が投資効率の最大化となる場合は①段階で売却予定
- 売却が決定した際は想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当を見込む
そしてフェーズ②に移行した場合は、収益物件としてセカンドハウスを開発するようです。
フェーズ②：セカンドハウスを開発後に売却
- 建物を解体し、収益物件としてセカンドハウスを開発後に売却を目指す
- 3階建のテナント2件および居住約15戸のリゾート施設開発を想定（↓）
- 建物は国道134号線沿いの物件の特権である相模湾を一望できる設計
- 現段階では、バケーションレンタルとしての運用を検討、最終的には収益物件一棟の売却を計画
本プロジェクトは2段階にわかれます。土地だけでもディベロッパーに売却できる可能性があますが、建物を建築した場合でもバケーションレンタル物件として売却を狙うと。
バケーションレンタルについては、COZUCHIのコピペですが「ホテル客室をオーナー自らが利用して楽しみ、利用しない期間は第三者へホテル客室として貸し出しその稼働に応じた賃料収入を得る仕組み」とのこと。
なお物件は賃貸で貸し出し、旅館業法上のホテルではなく、住宅宿泊事業で運用するとのことです。
まあ、いつも投資家の予想を超えて高値で売却してくれるCOZUCHIですから、フェーズ②でも期待感はありますよね。
ちなみに2段階となる際には詳細な売却方針を再度公開される予定とのことです。
まとめ
土地のままでも「歩いて稲村ヶ崎・由比ヶ浜の海に行ける」ような土地で希少性が高くて売却の可能性がある一方、この立地なら賃貸物件を建築した場合でも、サーファー系の需要が十分ありそうです。
ちなみに千葉県で一番地価の上昇率が高いエリアはご存じですか？答えはオリンピックのサーフィンスポットとなった一宮町の海岸線エリアです。
一宮町では結局オリンピック後もサーファー需要は続いてますし、ましてや湘南はサーフスポットとしての知名度はレベチですから、サーファー需要は底堅いんじゃないかなと思います。
またサーファー以外では鎌倉の観光客はコロナで減少したでしょうが、そろそろ持ち直すでしょうし売買のタイミングも絶妙だと思いました。
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