投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

クラウドファンディング投資の地方への波及【不動産専門業者の今後】


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こんにちわ、トッティです。

 

不動産専門のクラウドファンディングには、CREALFANTAS fundingがあり、僕の元同僚もいる不動産鑑定士集団のソーシャルレンディングにはOwnersBookがあります。

 

これらの不動産専門業者の投資物件に共通するのが、投資対象または担保物件が東京都心にあることですね。 

 

FANTAS fundingの空き家物件は千葉県や神奈川県などの地方都市ですが、今回はちょっと空き家は置いておきまして。

 

証券化(小口化)された投資用不動産の最近の傾向には、「アセットの多様化と地方への分散化」があります。

 

このうち、「アセットの多様化」については、先日ブログでお話しました。

CREAL第3弾の大型物件を予想【成長している投資用不動産市場は?】 - 投資の時間

 

今日は残りの「地方への分散化」についてお話したいと思います。

 

 

都道府県別の取得実績の推移

 

まずはこちらのグラフをご覧ください。

 

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出典:国土交通省「平成29年度不動産証券化の実態調査」

 

青い折れ線グラフが東京都内にある証券化対象不動産の割合、茶色い折れ線グラフが東京都以外にある証券化対象不動産の割合です。

 

これらの推移をみると、

 

  • 平成22年は東京都の割合が66%だったのが、平成29年では40%まで減少。
  • 平成22年の東京都以外の割合が34%だったのが、平成20年には60%まで増加。

 

という風に、東京と東京以外で、投資物件の割合が逆転してきていることがわかります。

 

特に神奈川県、千葉県、愛知県あたりが増加しています。

 

地方にもだんだん不動産証券化の波が押し寄せていますね。

 

地方にも証券化の波が波及している理由

 

これには原因があって、一言でいうと「東京都心には築年の新しい優良な投資用不動産が少なくなっているから」です。

 

アセットマネージャーが血眼になって探してるので。

 

都内の投資用物件は慢性的な供給不足になっている反面、地方ではまだ高利回りの物件も残っています(地方でも絶対数は少なくなってきましたが....)。

 

物件取得担当のアセットマネージャーは東京のみならず、地方都市も奔走している状態です。

 

借地権付き建物、市街化調整区域の物件も増加

 

借地権付き建物であっても積極的に採用する業者も増えていますし(OwnersBookでもありましたね)、大型物流施設であれば、市街化調整区域(調区)の物件も増えてます。

 

説明しよう!市街化調整区域とは

市街化を抑制する区域のことで、建物建築には開発許可が必要になる。調区と略す。反対に市街化区域は市街化を推進する区域のこと。

 

調区の物件は、これまで「建て替えの際の開発許可」がリスクと考えられていました。

 

今は調区でも開発しやすい条例を定めるといった行政の後押しもあって、開発も増えてきました。

 

実際のところ、僕も調区の倉庫やホテルなどのリート物件を何件も評価してきましたが、調区だったとしても、リスクプレミアムの縮小が見られ、市街化区域と大差ない価格に近付いてきてます。

 

さらに、もっと田舎では農地に投資用物件を開発した例もありますよ。

 

千葉県流山市では外資系リートGLPが日本最大級の大型物流施設を開発しましたが、もともとは農地だったところに、時間をかけて農地転用許可を取得して開発した、という経緯があったりします。

 

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GLP流山

 

リーマンショック後の物件需要の高まりは地方へ

 

平成20年の米国のサブプライムローン問題に端を発したリーマンショック以降、国内外の金融機関がノンリコースローンや不動産ファンドへの融資に慎重になりました。

 

説明しよう!ノンリコースローンとは

借り手の返済責任が担保物件にしか及ばない融資のこと。担保物件を差し出したら借金が全てチャラになる。

  

それによって、不動産ファンドの物件取得の動きは一時沈静化してましたが、近年は政府の大規模な金融緩和もあり、物件需要の高まりが続きます。

 

地政学リスクや一部の物件価格の高騰、利回りの低下には注視する必要がありますが、不動産は個別性が高いファンドです。

 

マクロ経済問題をそのまま不動産に当てはめて、神経質になる必要はありませんし、投資需要が地方へ広がる流れは、今後ますます加速しそうです。

 

不動産専門のクラウドファンディングにとっては、地方物件も試すいい機会ですね。

 

クラウドファンディング投資の地方への波及

 

2019年2月の募集案件ではOwnersBookが大阪に進出してましたね。

 

大阪は東京に続く不動産投資の激戦区なので、地方というよりは都心ですが、今後はクラウドファンディングでも仙台、京都、広島あたりの地方都市にも投資対象が広がるかもしれません。

 

地方物件は東京に比べて利回りが高いことはもちろんですが、地方には地方ならではの個性的な物件があります。

 

例えば僕の住む千葉なら倉庫が多いですし、京都なら旅館、北海道ならリゾートホテルなど。

 

地方にお金が流れることで地域活性化にもつながりますし、おもしろい物件ならばクラウドファンディングとの相性も良さそうです。CREALならできそう....

 

今後は「地方都市への進出があるか」という視点でクラウドファンディングを観察してみると、おもしろいかもしれませんね。

  

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クラウドファンディング投資額集計 

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,500,000円 66,593円
オーナーズブック 3,450,000円 36,926円
マネオ(110万円期失) 2,080,000円 241,137円
クラウドバンク 2,020,000円 237,327円
CREAL 900,000円 2,098円
LCレンディング 300,000円 8,484円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 50,000円 0円
合計 13,100,000円 609,411円