投資の時間

2018年サラリーマンを卒業した不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

今年は不動産投資型クラウドファンディングが熱くなる!FANTAS fundingはどうか?

 

ソーシャルレンディングはまだ暗い闇から抜け出せずにいますね。

 

そんな中、不動産投資型クラウドファンディングに光を感じています。

 

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不動産投資型クラファンでも最近ではTATERUの資料改ざん問題がありました。

 

ただ、不動産の専門家目線から言わせていただくと、今の時期、現物不動産投資やソシャレンよりはクラファンを選ぶべきだと思います。

    

 

不動産投資型クラウドファンディングとは?

 

不動産投資型クラウドファンディングが融資型ソーシャルレンディングと大きく異なる点、それは、

 

借り手からの融資利息ではなく、不動産収益が投資家への分配原資になる

 

という点です。

 

「返済原資が借り手か不動産か」の違いなので、クラファンに投資する上で一番のポイントは

 

運営会社に不動産の目利き力があるかどうか

 

に尽きます。

 

運営「会社」といっても(どんなに有名な大企業であろうと)物件を評価するのは一人の不動産鑑定士なんですけどね。できれば評価担当の実績を確認するのがベストなんですが。

 

そして運営会社のみならず、

 

投資家やブロガー側にも運営会社が提示する不動産情報を紐解く不動産の目利き力

 

が問われます。

 

 

FANTAS Fundingの特徴

 

2019年は個人的に融資型ソーシャルレンディングから不動産投資型クラウドファンディングにシフトしようと思っています。

 

その理由はシンプル。投資先の物件情報が開示されているから。

 

代表的な不動産投資型クラウドファンディングにはTATERU Funding、Renosy、FANTAS Funding、CREALなどがありますが、その中で今回目を付けたのがFANTAS Funding(ファンタスファンディング)です。

 

投資対象がおもしろい

 

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CREALではホテルも登場し、クラファン業界もおもしろくなりそうですが、基本的に投資物件って金太郎アメのような区分所有のレジデンスが多いですよね。

 

毎回、区分所有レジだと投資家側は正直つまらないです。

 

ファンタスファンディングの投資先は、空き家住宅をリノベーション、バリューアップしたものを中心にしている点で差別化していて、投資先としても変化があり、おもしろいと思います。

 

優先出資者の元本の安全性を高めるスキーム

 

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ファンタスファンディングが各ファンド全体の20%を出資しています。

 

このため、不動産価格が下落した場合、20%までの下落であれば劣後出資者であるファンタスファンディングが売却損を負担して投資家の元本を守る仕組みになってます。

 

「不動産価格の20%下落」というのがFANTAS Fundingで投資する1つのポイントになります。

 

不動産評価額が短期間で20%も下落することは、普通に考えるとありませんが、maneoの担保評価のように当初の評価額から間違っていたら意味がありません

  

ファンタスファンディングの安全性は?

 

運営会社は不動産特定共同事業法の許可を得ているので、最低限の行政審査(1億円以上の資本金、商品内容、財務内容)は通過しています。

 

運営企業は、

 

  • FANTAS technology 株式会社
  • 資本金 1億円
  • 設立 2010年2月22日(非上場)
  • 事業内容 クラウドファンディング事業、WEBメディア事業
  • 投資家の出資金は分別管理

 

とのこと。WEBメディア事業では中古ワンルームマンション査定買取サービス(FANTAS check)を運営しているようです。

  

当初の不動産評価額(設定価格)がどのように査定されているのかは不明ですが、ファンタスファンディングのホームページ上では、

 

設定価格はプロ目線で、十分な売却益が見込める価格を設定しております。その点では元本の安全性を高められた商品設計となっており、かつJ-REIT等の投資商品に比べて高い想定利回りが設定された不動産投資商品となっております。

 

とあります。「プロ目線」とは百戦錬磨の不動産鑑定士なのでしょうか...ちょっと分かりませんが、

 

OwnersBookやCREALのように不動産に強い人をホームページで紹介すればもっと人気が出るのに...。

  

考えられるリスク

 

今考えられるリスクは以下のとおりです。 

 

  • ファンタスファンディングの倒産リスク
  • 物件価格の20%以上の下落リスク
  • 期間満了までに対象不動産を売却できないリスク(※)
  • 不動産評価額(設定金額)の正確性リスク
  • 一括分配であることによる期間リスク

 

(※)運用期間を延長するケースと、ファンタスファンディングで買取るケースがある。

 

これらのリスクと不動産利回りとは別物ですが、ファンタスファンディングの募集案件の利回りは8~10%なので、空き家再生にしてはずいぶん固い利回りに設定されています。

 

www.investment3000.com

  

不動産投資型クラウドファンディングの未来

 

いずれにしても2019年はクラウドファンディングが熱くなると予想。

 

少なくとも情報が不透明なソーシャルレンディングよりは。

 

ということで、ファンタスファンディングで口座開設しました。

 

おもしろい物件が出たら自分で物件を評価して、その評価内容はまたブログで公開できればと思います。

 

www.investment3000.com

 

クラファンのファンタスファンディング、「いい物件がでれば投資しておくのが吉」という結論です。

 

  

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FANTAS funding公式ページ

 

 

  

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