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【令和2年の地価調査】新型コロナは地価にどう影響しているのか?

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「令和2年の地価調査」が公表されたので、簡単に内容をまとめておきたいと思います。

 

まず地価調査をご存じない方のために、地価調査とは、各都道府県が毎年「7月1日時点」の地価を調査し、国交省が取りまとめて公表している調査です。

 

土地・建設産業:都道府県地価調査 - 国土交通省

 

1月1日時点の価格が「地価公示」、それを補完するための、7月1日時点の価格が「地価調査」です。本調査は、全国の不動産鑑定士が「現地調査~鑑定評価書の作成」まで担当しています。

 

今回の地価調査の最大のポイントは、「新型コロナは地価にどう影響しているのか?」ということでした。さて、結果はどうなったのでしょうか?

 

 

地価は下落に転じる

 

令和元年の地価調査では、全国的に地価の上昇基調が強まっていましたが、令和2年はコロナ打撃を受け一転。大方の予想どおり、地価は下落に転じました。

  

令和元年7月以降の1年間の地価について


全国平均では、全用途平均は平成29年以来3年ぶりに下落に転じた。用途別では、住宅地は下落幅が拡大し、商業地は平成27年以来5年ぶりに下落に転じ、工業地は3年連続の上昇であるが上昇幅が縮小した。


三大都市圏をみると、全用途平均は平成25年以来7年連続上昇を続けていたが横ばいとなり、住宅地は平成25年以来7年ぶりに下落に転じ、商業地・工業地は上昇を継続したが上昇幅が縮小した。


地方圏をみると、全用途平均・住宅地は下落幅が拡大し、商業地は平成30年以来2年ぶりに上昇から下落に転じ、工業地は平成29年以来3年ぶりに下落に転じた

地方圏のうち、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、いずれの用途でも上昇を継続したが、上昇幅が縮小した。

地方四市を除くその他の地域においては、全用途平均・住宅地・商業地は下落幅が拡大し、工業地は平成30年以来2年ぶりに上昇から下落に転じた

 

(出典)国土交通省 不動産・建設経済局

 

↓の表を見ると、住宅地も商業地も、前半(R1.7~12)はプラスでしたが、後半(R2.1~6)はマイナスになっています。

 

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(出典)国土交通省 不動産・建設経済局 

  

グラフで見ても、「全国」「三大都市圏」「地方圏」の変動率が、若干ですが下落に転じています。

 

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(出典)国土交通省 不動産・建設経済局

 

上昇地点・下落地点の2極化が進行中

 

次に、商業地の変動率を日本地図に落とし込んだ図がこちらです。

 

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(出典)国土交通省 不動産・建設経済局

 

地価の上昇が継続しているオレンジや黄色(首都圏、大阪、宮城、福岡など)を除いては、青色(マイナスの変動率)です。

 

近年は多くのメディアで「地価の二極化」という言葉が用いられてますが、今回の地価調査でも、全国的に二極化がさらに進行する結果となりました。

  

住宅地についても大局は同じ。住宅地であっても商業地であっても「活性化するエリアと衰退するエリア」が、ますまず鮮明になってきました。

 

地価が上昇している地点

 

ちなみに、上昇率のベスト3(住宅地、商業地)を見てみると、近年、観光客の増加が地価を押し上げていた「沖縄」「北海道」です。

 

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観光地は、後半はコロナで失速したものの、通年で見るとまだまだ高い上昇率を維持していますね。

 

地方移住と都心回帰のサイクル

 

基本的に住宅地では、地価や賃料の高い都心から、近年は「地方移住」がブームになり、新型コロナでテレワークも加速したため、地方移住がさらに加速するかとも思われましたが、移動時間を減らすため、職場近くに住む「都心回帰」の動きも見られるようになりました。

 

また、商業地についても同様に、近年、都心オフィスの賃料高騰のため、地方都市への需要の波及が進んでいましたが、次第に地方の賃料も高まりつつあり、再び都心回帰の流れの中で、今回のコロナ直撃。

 

今後は、テレワークの波及によるオフィス需要への影響も注視したいところです。

 

いずれにしても、新型コロナは地価にも影響しており、不動産は「立地の選別」がより重要な時代にあることは、間違いありません。

  

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