不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

不動産の利回りはここに着目

 

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今日から月曜日ですね。季節はすっかり夏になりましたが、いかがお過ごしでしょうか?

 

今週は3日働けば4連休が待ってます。オリンピックも開幕しますし「今年はテレビで観戦する!」という方も多いのではないでしょうか。ビールの準備が必要ですね。

 

こうやってだらだらと初めの挨拶をしているときは、大抵、書くことが決まっていないときなのですが(笑)、ハードルを下げて書き始められるのもブログのいいところだな~と開き直っています。

 

さて。今日は「不動産の利回り」について書いてみたいと思います。

 

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不動産の利回りの考え方の記事

 

利回りについては、本ブログでは耳にタコができるほど書かせていただきました。

 

たぶん、日本のクラファン投資ブロガーさんの中でも一番しつこかったのではないでしょうか(笑)

 

ごく一部をご紹介すると・・・例えばこういう記事とか。

 

クラウドファンディングで大切な3つの利回り【取引利回り・期待利回り・鑑定利回り】

「不動産クラウドファンディングは利回りが低いから、リスクが低い」という勘違い

 

今、読み返すと「ちょっと専門的すぎるな・・・」という感じもしますが、まあ、利回りの考え方は本当に大切なので・・・お許しください。

 

不動産の利回りの把握方法

 

例えばJ-REITであれあば、物件の取得時には「物件の概要(鑑定評価における直接還元法)」と「取引価格」が必ず公表されます。

 

これが利回りを把握する貴重な手段となるのですが、不動産クラファンやソシャレンのケースでは、業者によっては投資物件の鑑定評価を取得している業者もあったり、なかったり、まちまちです。

 

また、同じ業者でも鑑定評価書を取得したり、調査報告書(鑑定より簡易な報告書のこと)で済ませたりと、物件によって使い分けてるケースもありますよね。

 

この鑑定利回り(直接還元法の還元利回りのこと)は、そのまま募集利回りになることもあれば、業者の手数料なども考慮して、募集利回りと乖離することもあります。

 

ですから、鑑定利回りの検証ももちろん意味がある大切なことなのですが、鑑定利回りのみに着目した議論にならないよう、注意が必要かなと思います。

 

ちょっと込み入った話をすると、クラファン業者によっては現行賃料ベースのNOI(純収益のこと)や鑑定NOIが把握できるケースもあるので、そこまで公表してくれれば、それぞれの比較もできます。

 

比較の方法を例にすると、現行賃料ベースのNOIが賃料上昇を強く見込んでいる場合は、鑑定NOIより低くなるので、将来のキャッシュフローの変動が見込まれるような市況や物件の場合、どういう水準に基づいた値なのかまでを確認する必要があります。

 

不動産の利回りはここに着目

 

もちろん、不動産を仕事にしていない人が大半だと思いますので、ここまで理解する必要はまったくありません。

 

ただ、まあ、その辺も含めて利回りに着目している人もいますよ、というご紹介でした。

 

一般的には、利回りの「絶対値としての水準」を把握するだけでも、十分だと思います。

 

この辺は、今では多くの不動産クラファン業者が登場し、より多くの利回りが見れるようになりました。物件によっては鑑定利回りも把握できますので、事例を収集していけばなんとなく分かってくると思います。

 

不動産の利回りは常に変化します

 

不動産利回りの注意点としては、リスクプレミアムの考え方で利回りは決まるのですが、「利回りは普変ではなく常に変化する」ということ。

 

「昔、利回りが高かったのに、今は低くなってきた」というのは、もちろん業者側の利益の調整もあると思いますが、物件自体の利回りが低下していることも要因の一つです。

 

また、好況時には不動産利回りは低下し、不況時には不動産利回りは上昇します。

 

市況によっても利回りは変化するので、その辺は誤解されやすく注意が必要かな~と思います。

 

まあ、そこまで気になさらずに、本ブログを見ていただければ、だいたい書いているので大丈夫です、っとさりげなく宣伝も入れておきます。

 

ということで、なんとなく形になったので、今回はこれで終わりたいと思います。

 

これからもっと暑くなりますが、無理をなさらず、身体に気をつけてお過ごしください。今日も一日、おつかれ様でした。

 

 

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