郊外のアパートを中心に展開する不動産クラウドファンディングASSECLIから、恒例の「再生ファンド」が届きましたね。
今回のASSECLIの新ファンドは、「埼玉県新座市＃17ファンド」。新座市は東京のベッドタウンで、東京都清瀬市に隣接しています。
ASSECLIの再生ファンドは、ようは「賃貸物件として機能していなかった物件を再生するプロジェクト」で、定期的に募集がある人気ファンドです。
不特法の再生ファンド
中古アパートの改修は、規模的に不特法特有かなと思います。稼働率の低いアパートに大規模修繕を施して価値を向上させてから不動産マーケットへ売却します。
ASSECLIでは、これまで複数の再生ファンドを募集済みでして、僕も2ファンドに投資しましたが、当初想定の分配率で償還されました。
収益性のほか、半分は社会性も伴ったASSECLI特有の再生ファンドで、こんな感じで評価の低い不動産が生き返ります（上の画像はサンプル）。
資本的支出をかけてバリューアップし、賃料、稼働率を高めて売却。売却益は投資額に応じて分配される、というイメージですね。
再生ファンドは工事の進捗が会員限定情報としてサイト上で公開されます。自分が投資した物件が蘇っていく姿が見れるのも一興かと。
ASSECLI埼玉県新座市＃17ファンド
- 期待利回り（年利）：6.0％
- 運用期間：12か月
- 募集金額：2817万円
- 優先劣後：投資家（優先）90％、事業者（劣後）10％
- 募集方式：先着式
- 募集開始：2022年1月5日18:00～2022年1月11日
投資対象は埼玉県新座市内の1棟賃貸アパートですね。住所や収支状況は会員限定なので公開は控えますが、最寄り駅は西武池袋線「清瀬」駅徒歩16分圏内とのこと。
清瀬駅、東京都内でもマイナーな駅ですが…もう10年以上前、仕事で清瀬市全般を担当していたことがあるので何度か訪れたことがあります。
清瀬はそうですね、一言で言うとコンパクトでシムシティのような街ですね。こんなことを言うと関係者に怒られるかもしれませんが（苦笑）。
まあ、僕のボキャブラリーに問題があるとしても、絞り出してもコメントしにくい街ではあります。
対象の前面道路の相続税路線価を時価に換算すると、だいたい19万円／㎡くらい。けっこう高いです。
超ざっくりですが首都圏の市街化区域では相応の水準かなと。本価格水準なら仮に新築戸建住宅なら3千万円後半から4000万円くらいはするんじゃないでしょうか。
現況は空室率が高めのアパートですが、バリューアップの上、リーシング力を高めて（収益価格を上昇させて）売却するのが本ファンドの狙いなので、現況空室率はあまり気にする必要はないのかなと思います。
ASSECLI直近5物件との比較
ASSECLIの直近5物件の数字と今回の物件と比較してみます。
- 平均利回り：6.8％→今回6.0％
- 平均募集期間：7.2ヶ月→今回12か月
- 平均募集金額：4455万円→今回2817万円
- 平均劣後出資比率：10％→今回10％
立地も違えば物件の特性も異なるので、利回りは違って当然ですが今回は利回りはやや低めですね。募集金額はやや小ぶり。劣後出資比率は10％が最近のトレンドです。
これが前回の再生ファンドのように利回り5.0％なら考えますが、今回は6.0％ありますしね。
再生ファンドは大規模修繕費（資本的支出）などのコストがかかるので、その費用負担分、利回りは低くなるので6.0％あれば十分アリかなと個人的には思います。
おわりに
ASSECLIには2021年10月の驚異の募集ラッシュで月間3ファンドに投資して以来投資してませんので、今回は年明け早々、投資しておこうと思います。
ピカピカで利回りも堅いマンションが好きな方はRimpleが良いと思いますが、ASSECLIの再生ファンドは「一緒に再生している感」があっておもしろいですよ。僕は好きです。
では今回はこの辺で。それにしても最近めちゃくちゃ寒いですね！
僕の地元は大寒波で大雪だそうで、田舎の両親から「一日に雪かき3回したわ！」と連絡がありました（笑）
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